政策利好刺激購房者意愿

3月5日,十四屆全國人大三次會議在京開幕,《政府工作報告》指出:實施適度寬松的貨幣政策,適時降準降息,保持流動性充裕,更大力度促進樓市股市健康發展。

合肥鏈家的金牌經紀人洪鑫最近對合肥樓市有清晰的感知,從業10年以來,經歷了合肥樓市的爆發、震蕩、調整,“目前進入了一個企穩回調的周期”。

合肥本地市民李青(化名)先生和齊悅女士在上個月剛剛辦完首付和銀行按揭,已經兜兜轉轉看房3年的他們如愿選到了自己心儀的房型,“房子總之是要置換改善的,雖然自我感覺不是最好的時機,但目前的政策確實相對有利”。

根據最新數據顯示,2025年2月合肥新房成交1306套房源,同比上漲了68.5%;成交面積17.2萬m^2,同比上漲了61.6%。市場在逐步企穩中迎來“小陽春”。

對于樓市來說,2024年毫無疑問是個“政策年”。

自2015年加入鏈家,洪鑫如今已成為貝殼平臺上合肥1.2萬名房產中介中的佼佼者,是合肥僅有的7名M10級別的金牌中介之一。

“由于政策的密集出臺,市場刺激效應明顯,2024年我感覺上半年和下半年完全不是一個狀態”,洪鑫對元新聞記者說。

洪鑫口中提到的“上下半年”,有兩個明顯的政策信號。一是2024年5月15日至17日的樓市新政,二是2024年9月24日至26日,中央定調“止跌回穩”,央行三箭齊發穩樓市相關政策。

這其中,最具代表性的當屬合肥樓市“新政十條”。

2024年5月15日,合肥市人民政府發布《關于進一步調整優化房地產政策措施的通知》,涉及購房補貼、優化銷售政策、支持“賣舊買新”等十項措施。

具體來看,2024年5月15日起至2025年5月14日,凡在合肥市新購買新建商品住房的購房人,給予總房價1%的購房補貼;二孩及以上的本市戶籍家庭新購買新建商品住房的,給予總房價1.5%的購房補貼;新市民、進城農民、城市公共服務人員新購買新建商品住房的,給予總房價2%的購房補貼。單套補貼最高不超過10萬元。

該政策的出臺,被視為拯救合肥樓市低迷的強心劑。尤其是在購房補貼、支持“賣舊買新”、推廣使用房票安置以及優化首套房認定標準等方面,機制更加靈活,使得市場擁有更加客觀的操作和反彈空間。

“當時我帶看的一組客戶,是這組政策的首撥獲益者”,洪鑫介紹,來自阜陽的張先生(1994年出生)是落戶在濱湖的新合肥市民,在合肥從事IT行業的他收入不菲,名下在濱湖和新站區各擁有一套住房。“其中新站區的住房是他早年買來投資用的,濱湖的房產是用來自住的”,隨著年齡增長和孩子的出生,他于去年上半年開始考慮用新站區的房產進行置換改善。

“張先生在新站區的房子屬于小三居戶型,面積不大,一直掛價150萬,但是很長時間都賣不出去”,洪鑫說,由于該房源屬于合肥市十年前建設的一代型產品,各方面配置標準如今已經落后于市場主流,加之高出市場預期的售價,導致無人問津實屬正常情況。

“通過一段時間的帶看,張先生后來相中了位于包河區淝河板塊的招商·四季臻邸樓盤,但是他當時房子未能出售,手頭缺少首付的資金”,洪鑫介紹。

招商·四季臻邸定位剛需改善型樓盤,銷售均價21000元/㎡左右,主力戶型分為兩檔,面積106㎡、119㎡的三室戶型,面積129㎡、144㎡、167㎡、188㎡的四室戶型。

“張先生選中了119㎡的戶型,非常適合三口之家居住”,洪鑫說,“也正是合肥新政出臺后,其中的‘賣舊買新’政策正好可解張先生的燃眉之急。”

類似張先生這樣的客戶群體,如果其有舊房在售,政策允許他現在新樓盤支付訂金,如果三個月內舊房未能成功出售,則開發商必須向客戶返還該筆訂金。

“張先生在這種政策下支付了訂金,同時也在選中新房的心理驅使下,主動下調了他舊房的掛價”,洪鑫說,“最終舊房以130萬元的價格成交,雖然低于客戶的心理預期,但是政策提供的緩沖期確實明顯刺激了張先生這類群體的購房意愿。”

二手房成市場主導

李青先生上個月接到樓盤置業顧問的通知,順利辦理了首付和銀行按揭。他和妻子從三年前開始不斷關注合肥市場上的新樓盤,期待合適的時機進行置換。

“手上目前擁有兩套自住住房,其中一套是老城區坐擁南門小學、四十五中優質學區資源的學區房”,李青介紹,由于孩子兩年前已經升入高中,他們也開始考慮將居住條件相對較差的學區房置換成更加舒適的大平層或者底層復式產品。

“最早開始關注的是合肥市十五里河片區的一處樓盤的底層復式,當時對那里公園式鬧中取靜的環境十分中意,而且底層復式也意味著有更充裕的個性化DIY空間。”

當時合肥二手房交易市場開始下行走低,房價下跌使得李青遲遲不能做出決定。

在陸續看房近三年后,2024年下半年,李青夫婦這樣的改善群體開始陸續在政策刺激下,“堅定”上車。

2024年5月上旬,合肥發布《優化調整建筑工程容積率計算規則等相關規劃管理要求的通知》,對容積率計算規則進行調整。

這也就是所謂的合肥“新計容”產品,其帶給購房者最直觀的變化就是飽受詬病的公攤面積大大縮減,得房率大幅提升,意味著購房者花同樣的錢,可以買到更大的實用面積,得房率最高90%~100%。

位于包河區龍川路上的保利·龍川臻悅就是首批投放于市場的“新計容”產品之一,李青先生的置業顧問劉同慶向元新聞記者介紹說,李青先生于去年11月首次到訪項目,“當時合肥市場‘新計容’的主力樓盤項目主要有四個,其中中海悅府一期、天阜壹號前期主力戶型基本售罄,四川·邦泰璟和朗月是該房企新近進入合肥市場,其產品力和知名度方面要相對弱勢一些。”

該樓盤定位純改善型項目,其主力在售戶型為140㎡、156㎡、168㎡以及188㎡的四室大戶型,以洋房和小高層為主,銷售均價25000元/㎡。

該項目銷售負責人喻小平向元新聞記者介紹,該項目一期自2024年10月7日開盤后,僅用30多天就實現了全部清盤。春節后,該項目日均到訪客戶超過百組,日均成交5套左右。

劉同慶介紹說,“李青先生的需求非常明確,通過老城區學區房來置換高品質的大平層,而對看房經驗豐富的他來說,如今的‘新計容’超高的得房率無疑是最吸引他的點。”

李青選中的戶型是168㎡的洋房產品,房屋總價480萬元左右。在該戶型的產品簡介中顯示,實際得房率達到了95%。

作為合肥“新計容”新規發布后首個入市產品,保利·龍川臻悅前期受到了購房者高度的關注,去年8月份首批購房業主均需驗資才能獲得購房資格,其中168㎡戶型當時需要驗資100萬元。

去年12月15日,在二期首開當天,李青夫婦早早來到售樓部,這里已經擠滿了前來選房的購房者。“二期不需要驗資,但我們仍然希望盡最大努力選到最滿意的房號”,李青說,隨著年齡增長和孩子即將外出就讀大學,這次換房也許就是最后一次,“就當是用來養老的,各方面都要達到心理預期”。

根據合肥貝殼研究院數據顯示,2024年合肥二手房全年成交27883套,比2023年略高,新房成交10533套(數據僅代表貝殼平臺監測數據)。而根據網簽數據顯示,合肥市區2024年全年共網簽20792套新房,月均1733套。

“從我們的銷售占比上來看,目前合肥主要的新房產品都集中于140㎡起步的大戶型,而改善型群體是當之無愧的市場主力”,洪鑫介紹,目前合肥市場二手房交易是主導,“總體成交占比在七成左右”。

客戶看房積極性增強

合肥市住房保障和房產管理局總經濟師周明龍向元新聞記者提供的數據顯示,2024年1-12月,全市房地產開發投資(住宅)1284.23億元,同比增長7.2%。其中,住宅銷售面積793.88萬㎡,同比下降15.3%;住宅待售面積105.11萬㎡,同比增長27.1%。

根據克而瑞地產研究中心發布報告稱,預計2025年上半年樓市止跌基本可以完成,而下半年或將延續弱復蘇走勢。預期2025年將有8個城市成交規模率先回穩,這8個城市分別為:杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥和北京。

克而瑞提示,合肥主要基于低庫存現狀,只要銷售好轉,市場便能迅速恢復,潛力較大。同時,由于個人住房貸款首付比例與利率都處于歷史低位,房價偏高的問題已得到明顯改善,這有助于居民住房剛需與改善性需求得到進一步釋放。

今年春節后,合肥樓市在傳統銷售旺季“金三銀四”到來前,提前出現“小陽春”跡象。

根據合肥貝殼研究院數據,春節后第一周(2月10日至2月16日),合肥貝殼二手住宅市場成交環比大幅上漲102.1%;第二周(2月17日至2月23日)繼續表現強勁,環比上漲23.3%,成交量再創新高。

合肥貝殼研究院院長余路晴表示,成交上漲主要受兩方面因素推動:首先,春節前樓市利好政策持續釋放,例如“商轉公”等政策的落地,在節后繼續發揮積極作用,提振了市場信心;其次,節前積壓的部分購房需求在節后集中釋放,疊加即將到來的“金三銀四”傳統旺季,進一步推動了市場活躍度的提升。

從掛牌走勢來看,樓市“小陽春”臨近,業主掛牌積極性高漲,新增掛牌量連續三周環比上漲,且創下近十周新高;與此同時,掛牌均價也呈現穩步上升趨勢,反映出業主對未來房價的預期正在逐步回升。客戶預期方面,新增帶看與客源指標雙雙上漲,客戶看房積極性增強,成交轉化難度降低,隨著傳統銷售旺季的臨近,后續市場有望繼續增長。

對于當前合肥樓市未來的發展趨勢,2025年是否適合“上車”買房?元新聞記者也請DeepSeek進行了作答:

“如果你是剛需或改善型購房者,且市場條件較為穩定,2025年可能是一個不錯的入市時機。但如果是投資需求,則需要更加謹慎,充分考慮市場風險和政策限制。”

元新聞 戚飛